Une odeur persistante au rez-de-chaussée. Un refoulement dans le parking. Un acquéreur qui réclame un document que personne n’a jamais vu. Dans une copropriété, un problème d’assainissement ne reste jamais un problème technique : il devient immédiatement une question de responsabilité, de répartition des charges et de majorité en assemblée générale.
La confusion est fréquente, y compris chez des gestionnaires expérimentés. Les canalisations qui traversent l’appartement d’un copropriétaire relèvent-elles de lui ou du syndicat ? Le diagnostic assainissement est-il obligatoire ? À quelle majorité vote-t-on des travaux sur les réseaux ?
Les réseaux d’assainissement sont des parties communes
Ce que dit l’article 3 de la loi de 1965
L’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énumère ce qui, dans le silence ou la contradiction des titres, est réputé partie commune. On y trouve le gros œuvre des bâtiments et les éléments d’équipement commun , puis cette précision décisive : « y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ».
Autrement dit : une colonne d’eaux usées qui descend dans une gaine technique à l’intérieur d’un appartement reste une partie commune. Le copropriétaire chez qui elle passe n’en est ni propriétaire ni responsable. Il ne peut pas non plus s’opposer à ce que l’on y accède pour des travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés.
La frontière se situe au piquage : la dérivation qui dessert exclusivement un lot est privative ; la colonne qui dessert plusieurs lots est commune. Le règlement de copropriété peut préciser ou déroger, mais à défaut, c’est cette règle qui s’applique.
La responsabilité du syndicat, la mission du syndic
L’article 14 de la même loi donne au syndicat des copropriétaires pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il ajoute que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.
Un dégât des eaux né d’une colonne d’eaux usées défaillante engage donc le syndicat. Pas le copropriétaire du dernier étage, pas celui du rez-de-chaussée inondé.
Quant au syndic, l’article 18 lui confie expressément la mission d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde. Le même article lui impose d’établir et de tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble.
Un syndic qui laisse un réseau se dégrader sans diligence n’est pas seulement en défaut de gestion. Il expose le syndicat à une responsabilité qu’il aurait pu prévenir.
Le diagnostic assainissement est-il obligatoire en copropriété ?
Ce que la loi n’impose pas
L’article L.1331-11-1 du Code de la santé publique impose de joindre au dossier de diagnostic technique, lors de la vente, le document issu du contrôle des installations d’assainissement non collectif. Il vise, dans sa première phrase, les immeubles non raccordés au réseau public.
Autrement dit : au niveau national, un immeuble raccordé au tout-à-l’égout n’est pas soumis à un diagnostic assainissement obligatoire lors d’une vente. De nombreux sites affirment le contraire, certains en s’appuyant sur l’article L.1331-11 — lequel traite en réalité du droit d’accès des agents du service d’assainissement aux propriétés privées, et non d’une obligation de diagnostic.
Ce qu’elle impose en Île-de-France depuis 2022
Le même article comporte un second alinéa, ajouté par la loi Climat et résilience du 22 août 2021.
Sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l’issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte doit être joint à la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation. Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er juillet 2022 pour les territoires déterminés par décret.
Ce périmètre couvre une part substantielle de l’Île-de-France. Sur ces communes, le contrôle de raccordement est bien obligatoire à la vente, y compris en assainissement collectif. Une copropriété qui n’a jamais fait établir ce document découvre l’obligation au pire moment : quand un compromis est déjà signé.
Ce que le règlement local peut ajouter
Indépendamment de ce périmètre, de nombreux services d’assainissement franciliens conditionnent les transactions à la production d’un certificat de conformité du branchement, délivré par la collectivité à l’initiative ou avec l’accord du propriétaire.
Le règlement de service d’assainissement de la commune est donc, ici encore, la première pièce à consulter. Il prime dès lors qu’il est plus exigeant.
Les cinq points de contrôle d’une copropriété
1. Le branchement au réseau public.
L’inversion (eaux usées dirigées vers le réseau d’eaux pluviales) est la non-conformité la plus grave et la plus fréquente. Elle envoie les effluents de l’immeuble directement au milieu naturel. Elle se détecte par test de traçage au colorant.
2. Les colonnes d’eaux usées et les chutes.
Parties communes, elles s’encrassent, se déboîtent, se fissurent. Une inspection caméra canalisation documente leur état sans dépose, et conditionne tout devis sérieux de reprise.
3. Les regards et boîtes de branchement.
S’ils sont inaccessibles (recouverts par une terrasse, un massif, une place de stationnement) aucun contrôle ni aucune intervention n’est possible. C’est un motif de non-conformité à part entière.
4. La station de relevage en sous-sol.
Sur les immeubles dont le point bas est sous le niveau du collecteur, elle est le seul rempart contre l’inondation des caves et des parkings. Son alarme de niveau haut doit être raccordée et reportée quelque part où quelqu’un l’entendra. C’est le point le plus souvent défaillant, et notre article sur la pompe de relevage en panne en détaille les causes.
5. Le bac à graisse du commerce en pied d’immeuble.
Un restaurant, une boulangerie ou un traiteur en rez-de-chaussée doit disposer d’un dispositif de prétraitement des graisses, entretenu et tracé. À défaut, les graisses figent dans les colonnes communes, et c’est la copropriété qui paie les conséquences. Le sujet est traité dans notre article sur l’entretien du bac à graisse en restauration.
Anticiper plutôt que subir
La pénalité de l’article L.1331-8 du Code de la santé publique (une astreinte au moins égale à la redevance d’assainissement, majorable jusqu’à 400 %) frappe le propriétaire de l’immeuble. En copropriété, cela signifie le syndicat, donc l’ensemble des copropriétaires, au prorata des tantièmes.
Une nuance décisive, rarement relevée : cette pénalité n’est pas recouvrée si les obligations sont satisfaites dans les douze mois suivant sa notification. Un syndic qui reçoit une mise en demeure dispose donc d’un exercice complet pour convoquer, voter et exécuter. C’est faisable — à condition de ne pas avoir à découvrir l’état du réseau en même temps.
D’où la logique du diagnostic préalable. Établir l’état réel des réseaux avant qu’un contrôle, une vente ou un sinistre ne l’impose permet trois choses : inscrire les travaux au budget prévisionnel, les étaler sur plusieurs exercices, et alimenter le carnet d’entretien que l’article 18 impose de tenir.
Un réseau dont l’état est connu se répare. Un réseau dont l’état est ignoré se découvre en urgence, un dimanche, dans un parking inondé.
SIMA aux côtés des syndics en Île-de-France
SIMA accompagne les syndics de copropriété, les conseils syndicaux et les gestionnaires d’immeubles sur l’ensemble de l’Île-de-France — Paris (75), Seine-et-Marne (77), Yvelines (78), Essonne (91), Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94) et Val-d’Oise (95).
Nos prestations de mise en conformité assainissement couvrent le diagnostic complet des réseaux avec tests de traçage au colorant, la recherche de réseaux enterrés, l’inspection caméra des colonnes et des branchements, la correction des inversions, la pose de regards de visite et de boîtes de branchement conformes, et l’accompagnement administratif jusqu’au certificat de conformité.
Nous intervenons également sur le contrôle électromécanique des pompes de relevage en sous-sol, sur le pompage et le nettoyage des ouvrages, sur la réhabilitation des colonnes par chemisage de canalisation sans tranchée, et en débouchage canalisation urgence lorsque le refoulement est déjà là.
Un diagnostic à programmer, une AG à préparer, un contrôle à anticiper ? Contactez SIMA — 06 59 55 15 66.
Questions fréquentes
Les canalisations d’eaux usées sont-elles des parties communes ?
Oui, par défaut. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute parties communes les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs. Seule la dérivation desservant exclusivement un lot est privative, sauf disposition contraire du règlement de copropriété.
Le diagnostic assainissement est-il obligatoire lors de la vente d’un appartement en copropriété ?
Pas au niveau national pour un immeuble raccordé au réseau public : l’obligation de l’article L.1331-11-1 vise l’assainissement non collectif. En revanche, sur les territoires concernés par le plan baignade en Seine, le contrôle de raccordement doit être joint à la vente depuis le 1er juillet 2022. Le règlement d’assainissement local peut par ailleurs exiger un certificat de conformité.
À quelle majorité vote-t-on des travaux d’assainissement en copropriété ?
À la majorité de l’article 24 — la majorité simple. Cet article vise expressément les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble portant sur les réseaux, ainsi que les travaux rendus obligatoires par une disposition réglementaire.
Qui est responsable d’un dégât des eaux venant d’une colonne commune ?
Le syndicat des copropriétaires. L’article 14 de la loi de 1965 le rend responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.
Que risque une copropriété non conforme ?
Une astreinte au moins égale à la redevance d’assainissement, majorable jusqu’à 400 % par délibération du conseil municipal, supportée par le syndicat. Elle n’est pas recouvrée si la mise en conformité intervient dans les douze mois suivant la notification.
Un commerce en pied d’immeuble impose-t-il des obligations à la copropriété ?
L’exploitant est responsable de son dispositif de prétraitement des graisses et de sa traçabilité. Mais un bac saturé encrasse les colonnes communes, et la copropriété en supporte les conséquences. Le sujet mérite d’être suivi par le syndic.
